Slovensko čakajú zásadné zmeny v oblasti nájomného bývania, ktoré ovplyvnia nielen občanov, ale aj podnikateľské subjekty. Ministerstvo spravodlivosti SR predstavilo novelu Občianskeho zákonníka, ktorá nahradí dlhoročnú legislatívu modernejšími a transparentnejšími pravidlami. Nové predpisy zahŕňajú zlepšenie podmienok pre nájomcov aj majiteľov nehnuteľností, pričom kľúčové zmeny sa týkajú formy uzatvárania zmlúv, podmienok platenia a dĺžky výpovedných lehot.
Nové pravidlá pre uzatváranie a trvanie zmlúv
Jednou z výrazných zmien je úprava vzniku nájomnej zmluvy. Po novom bude platná už v okamihu dohody o hlavných podmienkach, ako sú predmet nájmu, doba trvania a výška nájomného, bez nutnosti fyzického odovzdania priestoru. Tento krok má zjednodušiť a urýchliť proces pre obe strany.
V prípade neurčitých zmlúv sa zavádza nové pravidlo pre dlhodobé nájmy, ktoré presahujú 50 rokov. Po uplynutí tejto lehoty budú mať obe strany právo ukončiť zmluvu bez ďalších podmienok. Výnimky však zahŕňajú prípady, keď nájomník investoval významné finančné prostriedky do nehnuteľnosti alebo žiada zmluvu na dožitie.
Pre nájomcov bude zavedené aj tzv. „rent-free“ obdobie, ktoré umožňuje využívať priestory bez platenia nájmu, napríklad na účely zariadenia alebo rekonštrukcie nehnuteľnosti. Tento inštitút by mal znížiť finančné zaťaženie nájomcov v počiatočnej fáze bývania.
Flexibilnejšie úpravy nájomného
Legislatíva reaguje aj na požiadavky praxe v oblasti zvyšovania nájomného. Prenajímatelia môžu po dohode s nájomcom zaviesť pravidelné zvyšovanie nájomnej sumy, pričom kritériá môžu zahŕňať infláciu alebo rast cien na trhu. V prípade dlhodobých zmlúv, ktoré takéto zvýšenie výslovne nezakazujú, bude možné nájomné zvýšiť aj jednostranne.
Prehľadnosť pravidiel sa rozširuje aj o možnosť navýšenia nájomného pri modernizácii alebo rekonštrukcii nehnuteľnosti. Prenajímatelia sa však musia pripraviť na to, že v prípade nesúhlasu nájomníka môžu byť tieto zmeny predmetom súdneho sporu.
Rýchlejšie výpovede a ochrana zraniteľných
Zmeny v legislatíve prinesú efektívnejšie postupy aj v oblasti ukončenia nájomných vzťahov. Štandardná výpovedná lehota sa pri nehnuteľnostiach skracuje na dva mesiace a pri hnuteľnom majetku na iba desať dní. Zároveň zákon kladie dôraz na ochranu zraniteľnejších skupín, ako sú seniori či osoby so zdravotným postihnutím. Pre tieto osoby bude platiť predĺžená trojmesačná výpovedná lehota, doplnená o povinnosť prenajímateľa zabezpečiť spoluprácu s obcou na zaistení náhradného bývania.
V prípade vážneho porušenia zmluvy, ako je dlhodobé neplatenie nájomného, bude možné odstúpiť od zmluvy oveľa rýchlejšie, avšak vždy na základe písomného odôvodnenia. Tento krok má zvýšiť právnu istotu prenajímateľov, ktorí sa chcú chrániť pred problémovými nájomníkmi.
Neprehliadnite
Výhody a riziká pre obe strany
Nová legislatíva prináša výhody aj pre prenajímateľov, najmä v podobe zrýchleného procesu ukončenia zmlúv a väčšej flexibility pri úprave nájomného. Možnosť domáhať sa zvýšenia cien súdnou cestou posilňuje ich postavenie.
Pre nájomníkov je však pozitívom zavedenie „rent-free“ obdobia, ktoré im umožní adaptovať si nové priestory bez nákladov. Ochrana pre zraniteľné skupiny je takisto vítaný krok. Na druhej strane, skracovanie výpovedných lehôt a možnosť jednostranného zvyšovania nájomného môžu predstavovať značnú výzvu, najmä ak zmluvy nie sú dostatočne podrobné.
Zákon tak adresuje potrebu modernizácie, avšak zároveň kladie dôraz na jasnú komunikáciu medzi zmluvnými stranami a dôslednú prípravu zmlúv, aby sa predišlo možným sporným situáciám v budúcnosti.
