Trh s hypotékami na Slovensku má za sebou silný rok, no tempo rastu zrejme dlho nevydrží. Národná banka Slovenska aj analytici upozorňujú, že po aktuálnom oživení úverov na bývanie môže už v budúcom roku nasledovať citeľné spomalenie. Zároveň nevidia priestor na návrat extrémne nízkych úrokových sadzieb, ktoré boli bežné pred pandémiou COVID‑19.
Podľa portálu Teraz.sk sa v roku 2025 objem nových hypoték opäť priblížil dlhodobému priemeru. Spolu s tým, ako ďalej rástli ceny nehnuteľností, sa zvýšila aj priemerná suma, ktorú si domácnosti požičiavajú na bývanie.
Rast úverov, no slabnúci apetít
Najnovšia Správa o finančnej stabilite NBS ukazuje, že medziročný rast úverov na bývanie dosiahol v septembri 6,6 percenta. Centrálna banka odhaduje, že v najbližších mesiacoch sa tento ukazovateľ môže dočasne zrýchliť až na 8 až 9 percent. Súčasne však upozorňuje, že ide skôr o krátkodobý efekt a v strednodobom horizonte by mal dopyt po hypotékach slabnúť.
NBS poukazuje na to, že sa postupne hromadia faktory, ktoré zhoršujú finančnú situáciu domácností aj ich náladu. Očakáva sa stagnácia reálnych miezd, rast nezamestnanosti a spomaľovanie rastu cien nehnuteľností. Banky podľa centrálnej banky zároveň nepredpokladajú, že by dopyt po hypotékach mal ďalej citeľne akcelerovať.
Očakávania NBS aj analytikov
Riaditeľ odboru finančnej stability NBS Marek Ličák zhrnul postoj centrálnej banky stručne. Podľa jeho slov možno postupne rátať so spomaľovaním hypotekárneho trhu. Podobne naladení sú aj nezávislí odborníci, ktorí pripomínajú, že do situácie zasiahnu aj konsolidačné opatrenia štátu zamerané na ozdravenie verejných financií.
Hypotekárny analytik zo spoločnosti Simplea Peter Horčiak očakáva, že tieto reštrikcie podmienky na trhu skomplikujú. Domnieva sa, že v budúcom roku môže celá ekonomika rásť len minimálne, čo sa premietne do slabšieho záujmu o nové hypotéky. Podľa jeho slov nie je vylúčené, že trh skôr zastane a uvidíme skôr stagnáciu ako ďalší silný rast.
Úroky sú stabilné, zmeny budú obmedzené
Európska centrálna banka v júni znížila svoju kľúčovú úrokovú sadzbu na 2 percentá a odvtedy ju nemenila. Tento vývoj sa premieta aj do slovenských hypotekárnych sadzieb, ktoré sa v posledných mesiacoch posúvajú len mierne. Nové hypotéky sa aktuálne pohybujú približne v rozpätí 3,5 až 3,7 percenta, pri refinančných úveroch je priemer okolo 3,2 percenta.
Podľa Petra Horčiaka stabilita menovej politiky ECB znamená, že výraznejší obrat v úročení hypoték nie je pravdepodobný. Pre bežného klienta sa podľa maklérov dá očakávať, že banky budú ponúkať sadzby blízko úrovne 3 percent, pričom konkrétna ponuka bude závisieť od bonity žiadateľa a parametrov úveru.
Neprehliadnite
Banky znižujú sadzby skôr nepriamo
Finančné domy sa namiesto plošného zlacňovania hypoték viac spoliehajú na cielené kampane a doplnkové výhody. Zuzana Pašková, garantka pre retailové a korporátne úvery v Universal maklérsky dom, upozorňuje, že banky poskytujú zľavy napríklad za aktívne využívanie účtu, pravidelné platenie kartou, využívanie ďalších produktov či za projekty s prvkami udržateľnosti.
Podľa nej tak viaceré banky motivujú klientov, aby si k hypotéke zobrali aj ďalšie služby. V konečnom dôsledku môže klient dosiahnuť o niečo nižšiu sadzbu, no základné sadzby ostávajú relatívne stabilné. Tento prístup odráža opatrnosť bánk, ktoré sa snažia držať riziko pod kontrolou v období zvýšenej hospodárskej a politickej neistoty.
Riziká, rozpočet a drahšie Slovensko
Banky podľa analytikov reagujú aj na napätie okolo verejných financií a celkovej politickej situácie na Slovensku. Práve neistota v oblasti rozpočtových rizík je jedným z dôvodov, prečo hypotekárne úroky na Slovensku klesajú pomalšie než v priemere eurozóny. Finančné inštitúcie preto pri nových úveroch postupujú zdržanlivejšie.
Riaditeľka pre úvery zo spoločnosti Fingo.sk Eva Šablová pripomína, že rok 2026 môže priniesť nielen stagnujúce úrokové sadzby, ale aj zhoršenie finančnej situácie obyvateľov v dôsledku konsolidácie verejných financií. Aj preto podľa nej nemožno vylúčiť sprísnenie posudzovania bonity klientov. Hoci priemerná sadzba hypoték za tri štvrťroky 2025 klesla o 0,4 percentuálneho bodu na 3,6 percenta, Slovensko stále patrí medzi drahšie krajiny eurozóny. NBS vysvetľuje, že domáce hypotekárne sadzby úzko kopírujú výnosy slovenských štátnych dlhopisov a celkový ekonomicko-fiškálny vývoj v krajine.
