Ceny bytov na Slovensku dosiahli historické maximá, keď ich priemerná cena v auguste 2025 vzrástla na 3 212 eur za meter štvorcový. V porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka ide o medziročný nárast o 15,2 percenta. Tempo rastu sa pritom počas letných mesiacov ešte zrýchlilo, čím situácia na realitnom trhu prilákala pozornosť širokej verejnosti aj analytikov.
Staršie byty rastú rýchlejšie ako novostavby
Jedným z najzaujímavejších trendov posledného obdobia je dynamický rast cien starších bytov. Podľa aktuálnych údajov sa medziročný nárast pri dvojizbových starších bytoch vyšplhal na 17 %, pričom novšie nehnuteľnosti v tomto segmente zdraželi o 12,8 %. Podobná situácia bola zaznamenaná aj pri trojizbových bytoch, kde ceny starších jednotiek vzrástli o 17,1 % a novostavby zdraželi o 13,5 %. Tento vývoj vedie k znižovaniu cenového rozdielu medzi novšími a staršími bytmi, ktorý bol kedysi výraznejší.
Rast cien starších bytov je čoraz zreteľnejší vo väčších mestách a oblastiach, kde dopyt po bývaní prevyšuje ponuku. Spotrebitelia si začínajú častejšie vyberať staršie nehnuteľnosti, keďže nové projekty zlyhávajú pri uspokojovaní ich potrieb, najmä v miestach s veľmi obmedzenou výstavbou.
Kombinácia slabšej ponuky a silného dopytu
Aktuálna situácia na realitnom trhu je výsledkom troch hlavných faktorov. Slabá ponuka spôsobuje, že ceny dostupných nehnuteľností stúpajú. Za druhý štvrťrok 2025 na Slovensku klesol počet dokončených aj začatých bytov, pričom Bratislavský kraj čelí obzvlášť kritickému nedostatku – zaznamenal najnižší počet dokončených bytov za ostatných 22 rokov.
Dopyt podporujú rastúce reálne mzdy, ktoré sa po započítaní inflácie v druhom štvrťroku zvýšili o 4,5 %. Priemerná mesačná mzda dosiahla 1 654 eur, čím sa zlepšila kúpyschopnosť obyvateľov. Okrem toho pokles úrokových sadzieb pri hypotékach uľahčil prístup k úverom na bývanie. Úrokové sadzby pri trojročnej fixácii sa momentálne pohybujú na úrovni okolo troch percent, čo motivuje viac ľudí na kúpu nehnuteľností.
Pokračovanie rastu a otázka správneho načasovania
Analytici predpokladajú, že ceny bytov budú počas jesene naďalej rásť, keďže september a október sú tradične najsilnejšie mesiace na realitnom trhu. Pokiaľ budú platy ľudí stúpať a inflácia zostane stabilná, rast cien nehnuteľností by mal pretrvávať. Doterajší vývoj však zatiaľ neindikuje vznik realitnej bubliny, ako vyplýva z kompozitného indexu Národnej banky Slovenska.
Rozhodovanie o kúpe bytu je preto v aktuálnej situácii výzvou. Súčasný rast cien naznačuje, že čakanie so zámerom dosiahnuť nižšiu úrokovú sadzbu môže byť riskantné, ak ceny nehnuteľností medzitým prudko vzrastú. Na druhej strane, stratégie Európskej centrálnej banky by mohli časom viesť k ďalšiemu znižovaniu úrokov, čo by zlepšilo dostupnosť hypoték.
Hoci je obozretnosť na mieste, mnohí kupujúci nemajú možnosť čakať na priaznivejšie podmienky. Výber vhodného momentu na kúpu zostáva individuálnou otázkou, ktorá závisí od osobných preferencií, finančných možností a naliehavosti riešenia bývania.
