Slovenský trh s nehnuteľnosťami má za sebou ďalší rok, ktorý kupujúcim výrazne zhoršil šance na vlastné bývanie. Počas roka 2025 rástli ceny bytov a domov rýchlejšie než príjmy domácností, a to citeľne. V mnohých mestách sa hodnoty nehnuteľností zvýšili o desať až pätnásť percent, čo sa okamžite premietlo do vyšších mesačných splátok. Dostupnosť bývania sa tak posunula na ešte nižšiu úroveň.
Rozdiel medzi mzdami a cenami bývania sa počas minulého roka znovu prehĺbil. Ponuka bytov zostávala obmedzená, zatiaľ čo záujem najmä vo väčších mestách rástol. Ako upozornila Róberta Mecková z FinGO reCloud, dopyt netlačili nahor len ľudia riešiaci vlastné bývanie, ale aj návrat investorov a príchod veľkých zamestnávateľov. Najsilnejší tlak bolo cítiť v okolí Košíc, kde sa ceny zdvihli nad priemer.
Najžiadanejšie byty zdraželi najviac
Najvýraznejší rast cien zaznamenali dvojizbové a trojizbové byty v krajských mestách, teda segment, o ktorý je dlhodobo najväčší záujem. Ťahúňom zdražovania sa stali najmä novostavby a byty v dobrom technickom stave, ideálne po kompletnej rekonštrukcii. Kupujúci uprednostňujú nehnuteľnosti, do ktorých sa môžu nasťahovať okamžite, pričom ochota investovať ďalšie peniaze do opráv výrazne klesla.
Do hry sa postupne vrátili aj investori. Počas vysokej inflácie začali nehnuteľnosti opäť vnímať ako spôsob ochrany hodnoty úspor, čím sa dopyt ešte posilnil. Developeri však na takýto vývoj nedokázali pružne reagovať. Vysoké vstupné náklady, drahé financovanie a pretrvávajúca ekonomická neistota spôsobili, že mnohé projekty zostali len na papieri alebo sa zastavili ešte pred začiatkom výstavby.
Mladé domácnosti narážajú na limity
Dostupnosť bývania dosiahla v roku 2025 nové minimum a najviac to pocítili mladí ľudia. Hoci hypotekárne úvery mierne zlacneli, úrokové sadzby sú stále výrazne vyššie než pred ich rastom. Výsledkom sú vysoké mesačné splátky, ktoré sú pre mnohé domácnosti nedosiahnuteľné. Kto mal problém s kúpou bytu v rokoch 2023 alebo 2024, v nasledujúcom roku čelil ešte náročnejším podmienkam.
Situáciu ešte viac komplikuje slabá výstavba. Počet povolených aj rozostavaných bytov klesol na najnižšiu úroveň za posledné desaťročie. Developeri zostávajú opatrní, úvery sú drahé a stavebné náklady vysoké. Menej nových bytov na trhu pritom automaticky znamená silnejší tlak na ceny existujúcich nehnuteľností, čo sa prejavuje naprieč regiónmi bez ohľadu na veľkosť mesta.
Nájmy budú rásť ďalej
Nedostupné vlastnícke bývanie sa prenieslo aj do nájomného segmentu. V mestách ako Košice, Prešov, Poprad či Žilina sa nájomné v priebehu roka zvýšilo o desať až pätnásť percent. Dopyt vytvárali pracujúci, študenti aj domácnosti, ktoré si kúpu bytu nemohli dovoliť. Ponuka však zostala obmedzená, keďže časť investorov skôr predávala a štátne nájomné bývanie na Slovensku prakticky chýba.
Výhľad na rok 2026 neprináša zásadnú zmenu trendu. Očakáva sa síce miernejšie tempo zdražovania, no ceny budú ďalej rásť. Byty v dobrých lokalitách môžu zdražieť o tri až šesť percent, pričom novostavby pre ich nedostatok pokojne o päť až osem percent. Stagnácia sa črtá len pri starších nehnuteľnostiach v menej atraktívnych oblastiach. Podobný vývoj čaká aj nájomníkov, kde sa počíta s ďalším rastom cien.
