Rok 2025 potvrdil, že bývanie na Slovensku sa pre širokú časť obyvateľov stáva čoraz menej dostupným. Ceny nehnuteľností rástli rýchlejšie ako príjmy a v niektorých regiónoch zaznamenali medziročný nárast o desať až pätnásť percent. Najvýraznejší tlak pociťovali kupujúci vo väčších mestách, kde kombinácia slabšej ponuky a silného dopytu posunula trh ešte ďalej od možností bežných domácností.
Vývoj cien navyše výrazne predstihol rast miezd, čím sa rozdiel medzi príjmami a hodnotou bytov opäť prehĺbil. Počas celého roka ostávala ponuka obmedzená, zatiaľ čo záujem o kúpu bytov vo veľkých mestách silnel. Podľa odborníkov sa dopyt neopieral len o potrebu bývať, ale aj o návrat investorov a vznik nových pracovných miest, čo sa citeľne prejavilo najmä v košickom regióne.
Najžiadanejšie byty zdraželi najviac
Najprudší rast cien sa týkal dvojizbových a trojizbových bytov v krajských mestách, ktoré dlhodobo patria medzi najvyhľadávanejšie. Najrýchlejšie si polepšili novostavby a nehnuteľnosti v dobrom technickom stave alebo po kompletnej rekonštrukcii, ktoré umožňujú okamžité nasťahovanie. Práve tieto byty sa z trhu často strácali už krátko po zverejnení ponuky.
Postupne sa začali vo väčšej miere vracať aj investori, ktorí v rezidenčných nehnuteľnostiach hľadajú ochranu úspor pred infláciou. Tento trend pokračoval aj napriek tomu, že viaceré developerské projekty zostali odložené pre vysoké vstupné náklady a pretrvávajúcu ekonomickú neistotu. Nová výstavba tak nestíhala reagovať na rastúci dopyt.
Mladí narážajú na hranice
Dostupnosť vlastného bývania sa v roku 2025 dostala na historicky najslabšiu úroveň. Hoci hypotéky počas roka mierne zlacneli, úroky zostali výrazne vyššie než pred ich prudkým rastom, čo zvyšovalo mesačné splátky. Najviac tento vývoj zasiahol mladých ľudí, ktorí si bez výrazných úspor alebo pomoci rodiny len ťažko dokázali splniť podmienky bánk.
Situácia bola o to zložitejšia, že výstavba nových bytov výrazne ochabla. Počet povolených aj rozostavaných projektov klesol na minimum za poslednú dekádu. Developeri pristupovali k investíciám opatrne, keďže drahé úvery a vysoké stavebné náklady spomalili alebo úplne zastavili viaceré zámery ešte pred začiatkom realizácie.
Rast cien nájmov pokračuje
Nedostupnosť kúpy sa priamo premietla do nájomného bývania. V mestách ako Košice, Prešov, Poprad či Žilina sa nájmy medziročne zvýšili o desať až pätnásť percent. Dopyt ťahali pracujúci aj študenti sťahujúci sa do miest, ale aj ľudia, ktorí si vlastnú nehnuteľnosť dovoliť nemohli. Ponuka pritom zostávala obmedzená, keďže investori často uprednostnili predaj a štátne nájomné bývanie prakticky nefunguje.
Vyhliadky na rok 2026 nenaznačujú výrazné zlepšenie. Očakáva sa síce miernejší rast cien než v roku 2025, no nehnuteľnosti v atraktívnych lokalitách by mali zdražieť o tri až šesť percent a novostavby dokonca o päť až osem percent. Stabilizácia cien sa môže týkať najmä starších bytov a domov mimo vyhľadávaných oblastí, pričom nájomníci musia počítať s ďalším zvýšením nájmov o päť až desať percent podľa mesta.
