Napriek tomu, že na prelome rokov 2013 a 2014 ceny nehnuteľností na Slovensku dosiahli svoje dno, aktuálne sú na rekordných úrovniach, čo vzbudzuje obavy z možného prasknutia realitnej bubliny. V treťom kvartáli 2025 sa priemerná cena bytov vyšplhala na viac ako 2 800 eur za meter štvorcový. Národná banka Slovenska (NBS) medzitým upozornila na prvý signál, že trh s nehnuteľnosťami môže čeliť korekcii.
Globálny dlh rastie, USA v ekonomických problémoch
Rastúca finančná záťaž na svetových trhoch je čoraz zrejmejšia. Americké domácnosti dosiahli objem hypoték vo výške 13 biliónov dolárov, pričom verejný dlh USA explodoval na takmer 38 biliónov dolárov, teda 112-tisíc dolárov na obyvateľa. Tieto čísla sú prejavom dlhodobého zadlžovania, ktoré sa stáva udržateľným problémom. K situácii prispel aj návrat Donalda Trumpa, ktorého colná politika vyústila do nižšej zamestnanosti. V októbri 2025 stratilo prácu viac ako 150-tisíc ľudí, čo predstavuje najhoršiu bilanciu za posledných 20 rokov.
Situáciu na trhoch ešte zhoršil pád významných spoločností ako First Brands a Tricorol, čím sa stratil majetok v hodnote asi 10 miliárd dolárov. V reakcii na tieto udalosti odborníci, vrátane Jamieho Dimona z JPMorgan, naznačili, že „efekt švába“ by mohol odhaliť podobné problémy aj v ďalších finančných inštitúciách.
Slovensko čelí rastu dlhov a spomaľujúcej ekonomike
Slovenská ekonomika nie je voči týmto globálnym trendom imúnna. Objem úverov na bývanie od roku 2008 vzrástol z 5 na viac ako 47 miliárd eur do septembra 2025. Podobne dramaticky stúpol aj štátny dlh, ktorý koncom roka 2025 prekročí 84 miliárd eur. Táto hodnota znamená zvýšenie zadlženia na obyvateľa zo 3 500 na vyše 15 500 eur. Stúpajúce záväzky štátu vedú k nutnosti konsolidácie rozpočtu, čo vytvára neželaný tlak na slovenské domácnosti a podniky.
Spomalenie ekonomického rastu sa prejavilo už v prvom a druhom kvartáli 2025, keď hospodárstvo rástlo iba o 0,9 % a 0,6 %. Zároveň došlo k výraznému mesačnému nárastu nezamestnanosti – v septembri 2025 stúpla na 5,98 %, čo je najväčší skok za posledné štyri roky. Tento vývoj podčiarkuje potrebu lepšieho zvládania súčasných ekonomických problémov.
Signály o prasknutí bubliny z regiónov
Podľa analýzy NBS za tretí kvartál 2025 sa však dynamika rastu cien bytov spomaľuje. Zatiaľ čo ceny nehnuteľností stále rastú na západe Slovenska, v niektorých regiónoch už zamierili nadol. V Košickom kraji zaznamenali v lete 2025 pokles cien o 3,9 %, pričom mierny pokles sa ukázal aj v Banskobystrickom kraji, kde ceny klesli o 0,4 %.
V Bratislave sú však ceny stále nafúknuté. Vyše 50 % ponúkaných bytov patrí do luxusnej kategórie s cenami presahujúcimi 6 000 eur za meter štvorcový. Táto štruktúra trhu je výsledkom špekulatívnych investícií do nehnuteľností, ktoré mnohokrát ostávajú nevyužívané. K tomu sa pridávajú demografické zmeny a klesajúca populácia, ktoré môžu mať dlhodobé následky na realitný trh.
Možné dôsledky prasknutia realitnej bubliny
Scenár prasknutia bubliny by znamenal, že ceny nehnuteľností by mohli klesnúť o 20 až 40 % z vrcholu. Pre nedávnych kupujúcich by to znamenalo dramatické zhoršenie ich finančnej situácie. Domácnosti s vysokými úvermi na bývanie, ktoré činia celkových 47 miliárd eur, by sa mohli ocitnúť v situácii negatívnej hodnoty. To znamená, že hodnota ich nehnuteľnosti by bola nižšia, než suma ich nesplatených úverov.
Neprehliadnite
Ak by prasknutie bubliny sprevádzala hospodárska recesia a rast nezamestnanosti, mnoho domácností by nedokázalo splácať hypotéky. Banky by museli zvýšiť rezervy na zlé úvery, čím by došlo k sprísneniu podmienok pre poskytovanie nových úverov. Táto situácia by prehĺbila recesiu a zasiahla stavebný sektor, ktorý by okamžite zastavil nové projekty, čo by malo za následok prepúšťanie v stavebníctve a naň napojených odvetviach.
Prasknutie bubliny by neovplyvnilo len developérov a banky, ale aj spotrebu. Slovenské domácnosti, ktorých hlavný majetok tvoria nehnuteľnosti, by sa cítili chudobnejšie. Tento pocit by sa premietol do zníženej spotreby, čo by malo závažné dopady na maloobchod a celkovú ekonomickú aktivitu. Korekcia cien bytov tak nie je len otázkou lacnejšieho bývania, ale rúti sa spolu s ňou hrozba ďalekosiahlych ekonomických problémov.
