Od polovice roka 2027 čakajú nájomný trh významné legislatívne zmeny, ktoré upravia vzťahy medzi prenajímateľmi a nájomcami. Novela Občianskeho zákonníka prinesie nové pravidlá týkajúce sa trvania nájomných zmlúv, zvyšovania nájomného a procesu ukončenia nájmov. Tieto zmeny reagujú na doterajšie problémy v praxi a prinášajú zásadné úpravy pre obidve strany.
Úprava krátkodobých zmlúv a ochrana stability nájomcov
Jednou z hlavných zmien je zavedenie prísnejších podmienok pre reťazenie nájomných zmlúv na dobu určitú. Ak prenajímateľ uzavrie s tým istým nájomcom najmenej tri takéto zmluvy bezprostredne po sebe a celková doba nájmu presiahne päť rokov, ďalšia zmluva sa automaticky považuje za uzavretú na dobu neurčitú. Táto zmena významne posilní stabilitu a istotu nájomcov, ktorí boli doteraz často vystavení riziku neistoty bývania.
Novela zároveň plánuje úplné zrušenie zákona o krátkodobom nájme bytu, ktorý doposiaľ umožňoval reťazenie krátkodobých zmlúv až na šesť rokov. Tento krok má okrem ochrany nájomcov zamedziť zneužívaniu legislatívy zo strany prenajímateľov.
Flexibilnejšie zvyšovanie nájomného
Prenajímatelia si od zmien sľubujú väčšiu kontrolu nad cenovou politikou. Ak zmluva trvá aspoň tri roky a v dokumente nie je uvedený presný mechanizmus navyšovania, prenajímateľ bude mať možnosť navrhnúť zvýšenie nájomného jednostranne. Tento krok je obmedzený výškou bežného nájomného v lokalite a ročné navýšenie spolu s predchádzajúcimi zmenami nesmie prekročiť 20 % z aktuálnej sumy.
Možnosť súdneho riešenia pri nesúhlase nájomcu so zvýšením zostáva zachovaná, čím sa majú minimalizovať nepriaznivé dopady na menej chránených nájomníkov.
Efektívne ukončovanie nájmov a zrýchlenie súdnych procesov
Problematika ukončovania nájmov pri neplnení povinností patrí medzi oblasti, kde novela prináša najzávažnejšie zmeny. Kým doteraz mohol prenajímateľ ukončiť nájom až po troch mesiacoch neplatenia nájomného, novela umožňuje okamžité odstúpenie od zmluvy po dvoch mesiacoch omeškania. Tento proces bude podmienený písomnou výzvou adresovanou nájomcovi s lehotou na nápravu vo výške minimálne siedmich dní.
Pre seniorov, osoby so zdravotným postihnutím alebo rodičov starajúcich sa o deti platia miernejšie podmienky, so zvýšenou lehotou omeškania na tri mesiace.
Zmeny v súdnom riešení sporov
Skrátenie lehoty na napadnutie výpovede z nájmu patrí medzi ďalšie významné novinky. Nájomca bude mať po novom len dva mesiace na podanie žaloby o neplatnosti výpovede, oproti súčasným trom. Štandardne žaloba neodloží účinnosť výpovede, s výnimkou osôb patriacich do chránených skupín. Cieľom tejto zmeny je zabezpečiť rýchlejšie a efektívnejšie riešenie sporov na strane prenajímateľov.
Neprehliadnite
Zákonník preto čiastočne uprednostňuje vlastníkov bytov, čím reaguje na kritiku súčasnej zákonnej úpravy, ktorá podľa prenajímateľov zbytočne komplikuje a predlžuje procesy ukončenia zmluvy najmä pri neserióznych nájomcoch.
Hoci nový zákonník poskytuje prenajímateľom silnejšie nástroje, nájomcovia profitujú z ochrany pred špekulatívnymi zmluvami na dobu určitú, čím dosahujú väčšiu istotu bývania. Tieto zmeny budú mať dlhodobý dopad na dynamiku prenájmov na Slovensku.
