Hoci Európska centrálna banka (ECB) opakovane znižuje kľúčové úrokové sadzby, situácia na hypotekárnom trhu na Slovensku sa mení iba veľmi pomaly. Pokles úrokových sadzieb, ktorý mal priniesť citeľnejšie úľavy pre dlžníkov, má zatiaľ len obmedzený dopad na ponuku bánk. Záujem o nehnuteľnosti však zostáva stabilne vysoký, čo poukazuje na špecifiká slovenského trhu.
Dôvod obmedzenej úľavy pri hypotékach
ECB od minulého leta znížila svoju kľúčovú úrokovú sadzbu už osemkrát, pričom naposledy sa tak stalo v júni, čím sadzba dosiahla 2 %. Aj napriek tejto stratégii slúžiacej na sprístupnenie úverov sa slovenskí dlžníci stretávajú s úrokovými sadzbami na hypotékach, ktoré neklesli pod 3 %. Banky nezohľadnili zníženie sadzby ECB v plnej miere, čo spôsobil predovšetkým ich prístup k riziku a snaha udržať si ziskové marže. Priestor na lacnejšie hypotéky tak ostáva len kozmetický.
Celkovo ide o kombináciu faktorov. Banky do svojich konečných úrokových sadzieb započítavajú nielen kľúčovú sadzbu ECB, ale aj vlastnú rizikovú prirážku a potrebu zotrvania v zisku. Aj napriek poklesu nákladov komerčných bánk však konečný klient, teda dlžník, zatiaľ nemôže reálne pocítiť výraznejšie zníženie splátok. Výpočet ukazuje, že pri hypotéke 150 000 eur na 30 rokov môže byť rozdiel medzi úrokom 4,5 % a 3 % veľmi významný – mesačná splátka by klesla o 128 eur a celková preplatená suma o viac ako 46 000 eur. Tieto úspory aktuálne zostávajú nedosiahnuteľné.
Výrazný záujem o kúpu nehnuteľností
Aj napriek relatívne vysokým úrokovým sadzbám na hypotékach si záujem Slovákov o kúpu vlastných nehnuteľností zachováva svoju intenzitu. Kultúrna preferencia vlastného bývania hrá na Slovensku výraznú úlohu, čo potvrdzujú štúdie. Viac ako 90 % obyvateľov Slovenska býva vo vlastných domácnostiach, čo je jeden z najvyšších podielov v rámci EÚ. Tento trend pretrváva aj napriek desaťpercentnému medziročnému nárastu cien nehnuteľností.
Pokles úrokových sadzieb síce lacnejší prístup k úverom podporuje, ale zároveň spôsobuje aj cenový paradox. Zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach vytláča ich ceny smerom nahor. Ponuka bytov a domov rastie len veľmi obmedzene, keďže výstavba nových nehnuteľností je dlhodobý proces. Táto dynamika bola obzvlášť výrazná v minulosti, keď nízke hypotekárne sadzby na úrovni okolo 1 % viedli k prudkému rastu cien bývania v rokoch 2015 až 2021.
Ekonomické dopady na Slovákov
Zvyšovanie dopytu pri obmedzenej ponuke nehnuteľností má významný dopad na slovenské rodiny. Aj keď ECB znížila sadzby na podporu dostupnosti lacnejších úverov, konečné dôsledky na rozpočet bežných ľudí zostali limitované. Rovnako sa potvrdzuje, že aj s vyššími úrokovými sadzbami zostáva pre mnohých Slovákom priorita investovať do nehnuteľností namiesto platenia nájomného. Pozitívny efekt znížených sadzieb ECB tak v súčasnosti nevyrovná čoraz nákladnejšiu realitu na trhu.
Rovnováha medzi nízkymi úrokmi a rastúcimi cenami nehnuteľností bude kľúčovou výzvou pre slovenský hypotekárny trh v najbližšom období. Ďalšie kroky ECB budú pozorne sledované, pričom banky musia prehodnotiť svoje stratégie, aby mohli efektívnejšie reagovať na očakávania trhu a svojich klientov.
